ПОСТАНОВЛЕНИЕ

об утверждении Концепции государственной

программы «Первый дом»

№ 612  от  01.08.2017

Мониторул Офичиал № 277-288/711 от 04.08.2017

* * *

В целях выполнения положений пункта 7.4 раздела XIV Молодежь и спорт Плана действий Правительства на 2016-2018 годы, утвержденного Постановлением Правительства № 890 от 20 июля 2016 года (Официальный монитор Республики Молдова, 2016 г., № 217-229, ст.966), с последующими изменениями, а также облегчения доступа физических лиц к приобретению жилья Правительство

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Концепцию государственной программы «Первый дом» (прилагается).

2. Назначить Министерство финансов в качестве органа, ответственного за разработку нормативной базы для внедрения Концепции государственной программы «Первый дом».

3. Министерству финансов в течение двух месяцев со дня опубликования настоящего постановления представить Правительству на утверждение соответствующие нормативные акты.

Утверждено

Постановлением Правительства

№ 612 от 1 августа 2017 г.

КОНЦЕПЦИЯ

государственной программы «Первый дом»

1. Идентификация проблемы и некоторые практики

1) Текущая ситуация ипотечных кредитов в Республике Молдова

В Республике Молдова остаток кредитов по отношению к валовому внутреннему продукту постоянно снижается: 42,0% в 2013 году, 31,0% в 2015 году и около 27,5% в 2016 году. Согласно официальным данным Всемирного банка, в странах с развитой экономикой доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте регистрирует значения в пределах и более 100%: в среднем в Европейском Союзе – 138%; в Голландии – 220%; в Швеции – 132%, в Дании – 180%, в Австрии – 118%, в Исландии – 99%. В развивающихся странах доля данных кредитов в валовом внутреннем продукте варьирует между 60% и 100%, например: в Болгарии – 60%, в Хорватии – 70%, в России – 60%, в Турции – 70%, Украине – 61%.

2) Основные ограничения, выявленные банками при предоставлении ипотечных кредитов

a) недостаточность гарантии/залога для получения клиентом ипотечных кредитов в пропорции, запрошенной банком. Приобретаемое недвижимое имущество допускается в качестве гарантии в среднем в размере 65-70% от его стоимости, и заявители вынуждены вносить очень большой собственный взнос (около 30%) или предоставлять дополнительный залог;

b) отсутствие финансовых средств для кредитования в условиях привлекательной процентной ставки, в особенности для молодых семей, не владеющих жильем;

c) низкие доходы заявителей на получение кредита для обслуживания ипотечного кредита.

3) Практики по поддержке ипотечного кредитования со стороны государства

Национальные практики

a) Программа «Первый дом» примэрии мун.Кишинэу

Программа внедрялась в период 2011 – 2012 годов. Примэрия мун.Кишинэу предоставляла 100% гарантию для ипотечных кредитов в рамках муниципальной программы. Ипотека создавалась в пропорции 100% в пользу банка. Площадь недвижимого имущества, допущенного для участия в программе, определялась исходя из 12 м² на каждого члена семьи. В указанный период было предоставлено около 250 ипотечных кредитов.

b) Программа, инициированная с целью завершения работ по строительству кооперативных жилых домов (КЖД)

Финансирование банков по этой программе осуществлялось за счет средств Национального банка Молдовы посредством предоставления в период 1992 – 2000 годов долгосрочных кредитов на основании постановлений правительства и Парламента Республики Молдова. За обслуживание соответствующих кредитов Национальный банк Молдовы устанавливает базисную процентную ставку для долгосрочных кредитов (более 5 лет), которая периодически им пересматривается. Согласно последним статистическим данным Национального банка Молдовы данный показатель составляет 6,0%.

c) Национальная программа по поддержке молодых выпускников, трудоустроенных в бюджетной сфере

Данная программа была инициирована Постановлением Правительства № 1259 от 12 ноября 2008 года с целью обеспечения бесплатным жильем молодых специалистов с высшим и постуниверситетским образованием через резидентуру, распределенных и трудоустроенных в публичные (бюджетные) учреждения сел (коммун).

В результате через Министерство местного публичного управления, за счет государственного бюджета было приобретено 25 жилых домов в различных районах страны. Стоимость одного дома не превышала 100,0 тысяч леев.

Международные практики

a) Практика Румынии

Программа «Первый дом» в Румынии была инициирована в 2009 году. Согласно последним статистическим данным Румынии, средний размер кредита «Первый дом» составляет около 178,0 тысяч румынских леев (RON) (эквивалент в молдавских леях – 850 тысяч леев или 38,0 тысяч евро). Изначально государство гарантировало 80% от размера кредита, в настоящее время – 50%.

b) Практика Италии также свидетельствует о поддержке со стороны местных (региональных) властей молодежи – молодых семей в приобретении социального жилья (например, в Болонье).

c) В Казахстане в целях обеспечения населения жильем посредством увеличения доступа граждан к системе кредитования и улучшения качества ее функционирования в 2003 году решением Административного совета Национального банка был создан Фонд гарантирования ипотечных кредитов в виде акционерного общества, а акционерами стали Национальный банк и Министерство финансов. Основными задачами данного фонда являлись создание оптимальных условий для увеличения срока погашения ипотечных кредитов, снижение уровня процентных ставок, увеличение суммы кредитов и снижение аванса, а также создание системы гарантирования ипотечных кредитов и сектора рынка страхований. Фонд оплачивает убытки кредитора в пределах максимальной суммы покрытия, предусмотренной обязательством гарантирования.

2. Концепция государственной программы «Первый дом» в Республике Молдова

План действий Правительства на 2016-2018 годы, утвержденный Постановлением Правительства № 890 от 20 июля 2016 года, включает действия по разработке концепции по внедрению государственной программы «Первый дом» в Республике Молдова. На основании утвержденной концепции будет разработана необходимая нормативно-правовая база в целях внедрения государственной программы «Первый дом».

1) Общие положения Программы

Цель Программы состоит в облегчении доступа физических лиц к приобретению жилья посредством получения кредита, частично гарантированного государством, в частности, для молодых семей. Программа является национальной, применяемой на всей территории Республики Молдова, и носит социальный характер, представленный участием государства в процессе гарантирования кредитов.

Задачи Программы направлены на:

a) поддержку молодых семей в приобретении первого жилья посредством облегчения доступа к ипотечным кредитам;

b) создание оптимальных условий для увеличения срока погашения ипотечных кредитов;

c) снижение миграции среди молодежи. Отсутствие жилья является основной причиной, по которой молодые граждане Молдовы решают эмигрировать;

d) рост уровня легального трудоустройства в национальной экономике и прозрачность оплаты труда;

e) рост прозрачности сделок с недвижимым имуществом.

Субъекты Программы:

a) бенефициар Программы – физическое лицо, желающее приобрести жилье посредством кредитования;

b) кредитор – финансирующий банк;

c) гарант – Министерство финансов, которое уполномочит Организацию по развитию сектора малых и средних предприятий (далее – ОРМСП) выдавать гарантии от имени и за счет государства в пользу банков, предоставляющих кредиты физическим лицам на приобретение жилья в рамках Программы, в пределах ежегодно устанавливаемого для этой цели лимита.

В рамках Программы Министерство финансов выполняет следующие основные функции:

- предлагает Парламенту на утверждение ежегодный лимит государственных гарантий, которые могут быть предоставлены согласно Программе;

- предлагает Парламенту на утверждение сумму финансовых средств, предназначенных для исполнения государственных гарантий, предоставленных согласно Программе, в случае их активации;

- осуществляет выплату гарантии на счет финансирующих банков на основании подтверждения ОРМСП;

- устанавливает размер гарантийного взноса для государственной гарантии.

Предмет Программы: квартиры в жилых домах и индивидуальные жилые дома, расположенные на территории Республики Молдова, завершенные и сданные в эксплуатацию до подачи заявления бенефициаром Программы.

2) Основные элементы государственной программы «Первый дом»

Критерии отбора бенефициаров Программы:

a) возраст бенефициара – до 45 лет на момент запроса на получение ипотечного кредита;

b) бенефициар является гражданином Республики Молдова, трудоустроенным в Республике Молдова и располагающим доходом из официальных источников;

c) бенефициар не владеет исключительно или совместно с супругом/супругой жильем и не имеет активного ипотечного кредита на приобретение жилья;

d) ежемесячная плата, выплачиваемая бенефициаром (проценты и основная сумма), не должна превышать 50% от общего чистого дохода из официальных заработных плат членов семьи бенефициара Программы. При установлении размера доходов от заработных плат принимаются и официальные доходы родственников I степени;

e) бенефициар соответствует в зависимости от политики банка другим специфическим условиям, предусмотренным внутренними нормами кредитования и принципами управления рисками финансирующих банков.

Условия государственной программы «Первый дом»:

a) максимальный лимит закупочной стоимости жилья – 1,0 миллиона леев;

b) первоначальный собственный взнос бенефициара Программы составляет минимум 10% от закупочной стоимости жилья;

c) срок кредита составляет до 25 лет, но не превышает возраста выхода бенефициара на пенсию, установленного действующим законодательством;

d) денежная единица кредитования: молдавский лей;

e) максимальная эффективная процентная ставка по предоставленным кредитам регулируется условиями Программы;

f) кредит погашается полностью до истечения срока действия кредитного договора с возможностью досрочного погашения, без оплаты в связи с этим бенефициаром комиссии;

g) установление ипотеки на жилье, приобретенное в рамках Программы:

- 50% от закупочной стоимости жилья в пользу банка;

- 50% от закупочной стоимости жилья в пользу государства;

h) бенефициар Программы обязуется не отчуждать приобретенное жилье в течение первых 5 лет с момента приобретения в собственность, за исключением случая полного погашения задолженности по кредиту, включающей основную сумму, процент и соответствующие комиссии. По истечении этого срока, с согласия банка и ОРМСП, в случае передачи кредитного договора третьему лицу оно должно отвечать критериям отбора бенефициаров Программы.

Критерии отбора финансирующего банка:

a) участие банков в государственной программе «Первый дом» является добровольным;

b) любой лицензированный банк Республики Молдова может предоставлять ипотечные кредиты в рамках государственной программы «Первый дом» физическим лицам, соответствующим критериям отбора;

c) общий объем кредитов, предоставленных банками в рамках Государственной программы «Первый дом», будет контролироваться ОРМСП и сообщаться банкам. С момента достижения максимального размера кредитования Программы банки не будут больше предоставлять новые кредиты, за исключением случая, если будет принято решение о расширении Программы;

d) запрос на оплату средств на основании гарантии, предоставленной государством, подается только в случае, если бенефициар не производит оплату основной суммы и процентов в течение более 91 дня подряд;

e) коммерческие банки, вовлеченные в государственную программу «Первый дом», представляют Национальному банку Молдовы информацию о неблагоприятных ипотечных кредитах, а Национальный банк Молдовы публикует на своем веб-сайте соответствующую обобщенную информацию по банковской системе.

3. Механизм гарантирования кредитов посредством государственной программы «Первый дом»

Максимальный лимит Программы и уровень гарантирования:

a) максимальный лимит Программы не должен превышать 1,0 миллиарда леев в первые 2 года с момента ее инициирования;

b) государство гарантирует 50% от остатка кредита (основная сумма);

c) бенефициар Программы одновременно с оплатой ежемесячного платежа по кредиту оплачивает ежемесячно финансирующему банку комиссию за гарантирование в размере 0,5% годовых от остатка государственной гарантии;

d) комиссия за гарантирование будет пересматриваться минимум один раз в два года Министерством финансов на основании опыта дефолта по кредитам государственной программы «Первый дом»;

e) финансирующий банк перечисляет ежеквартально ОРМСП комиссии за гарантирование, полученные от бенефициаров, по каждому кредитному договору, предоставленному в рамках программы «Первый дом».

Процентная ставка по ипотечным кредитам

Максимальная эффективная процентная ставка (далее – ЭПС) – это сумма следующих компонентов:

a) индикативная ставка для государственной программы «Первый дом», указанная Национальным банком Молдовы (рассчитанная в качестве средневзвешенной процентной ставки по депозитам сроком от 6 до 12 месяцев);

b) максимальная маржа до 3,0%, которая ежегодно уточняется Правительством;

c) комиссия за гарантирование в размере 0,5% годовых от остатка государственной гарантии.

ЭПС является плавающей и публикуется ОРМСП раз в 6 месяцев на своем сайте. Процентная ставка, применяемая к периоду 1 июля – 31 декабря, основывается на опубликованной Национальным банком Молдовы индикативной ставке за месяц май, а к периоду 1 января – 30 июня основывается на опубликованной Национальным банком Молдовы индикативной ставке за ноябрь предыдущего года. Она доводится до сведения бенефициара кредита в письменной форме или в электронном формате финансирующими банками в течение 10 календарных дней до изменения ЭПС. Изменение ЭПС является обязательным для банков только в случае снижения индикативной ставки.

Другие комиссии и тарифы:

a) банки не вправе взимать другие дополнительные сборы, за исключением единой комиссии при предоставлении кредита для покрытия юридических расходов, связанных с документацией кредита, размер которой устанавливается в нормативных рамках государственной программы «Первый дом», но не более 1,0% от суммы кредита;

b) бенефициары оплачивают отдельно страховой взнос за страхование ипотеки в пользу финансирующего банка и Министерства финансов пропорционально долям предоставленных государственных гарантий (50/50%) в соответствии с положениями Закона об ипотеке № 142-XVI от 26 июня 2008 года по стоимости замещения против всех рисков случайной гибели или случайного повреждения;

c) Министерство финансов совместно с ответственными органами проведет анализ и представит Правительству предложения относительно пересмотра государственных пошлин за удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества и за удостоверение договоров об ипотеке, подписанных в рамках государственной программы «Первый дом».

Процедура получения государственной гарантии финансирующим банком:

a) в случае если бенефициар не производит оплату основной суммы и процента в течение более 91 дня подряд, банк классифицирует ипотечный кредит как неблагоприятный;

b) после классификации кредита как неблагоприятного, банк отправляет запрос в адрес ОРМСП об осуществлении выплаты государственной гарантии в размере 50% от остатка непогашенного кредита (приложение к Концепции государственной программы «Первый дом»);

c) после получения запроса о выплате государственной гарантии Министерство финансов в течение 15 рабочих дней осуществляет выплату государственной гарантии в размере 50% от остатка непогашенного кредита;

d) государственная гарантия является безвозвратной, но может быть отозвана в случае нарушения банком условий государственной программы «Первый дом».

Осуществление ипотечного права:

a) одновременно с классификацией кредита как неблагоприятного, в случае если банк запрашивает выплату государственной гарантии, банки незамедлительно инициируют процесс осуществления ипотечного права в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

b) стоимость продажи ипотечного жилья согласовывается банком с ОРМСП. В случае продажи ипотечного жилья банк перечисляет Министерству финансов 50% от полученной цены (за вычетом административных расходов, связанных с процедурой продажи ипотечного жилья, подтвержденных ОРМСП), но не более суммы, полученной вследствие активации государственной гарантии;

c) в случае если сумма, полученная Министерством финансов вследствие продажи ипотечного жилья, ниже суммы, перечисленной банку за счет государственной гарантии, бенефициар обязан оплатить разницу долга Министерству финансов и банку в течение 90 календарных дней.

Приложение

к Концепции государственной

программы «Первый дом»

Процедура получения государственной

гарантии финансирующим банком

Банки, предоставляющие кредиты в рамках государственной программы «Первый дом», должны проверить, выполняет ли бенефициар условия отбора. Банки могут выдвинуть и дополнительные условия в соответствии с собственными политиками управления рисками, но в рамках положений государственной программы «Первый дом». После осуществления проверки соответствия бенефициара всем критериям отбора банк отправляет ОРМСП в электронной форме информацию о соответствии бенефициара и о жилье, на которое устанавливается ипотека.

После получения запроса на кредит со стороны банка ОРМСП в течение 5 рабочих дней сообщает банку, был ли утвержден запрос или нет. В случае его отклонения ОРМСП указывает причины соответствующего решения. ОРМСП ведет базу данных о гарантированных государством ипотечных кредитах и присваивает им регистрационные номера, уведомляя об этом банк.

Банки, предоставившие кредиты в рамках государственной программы «Первый дом», перечисляют в начале каждого квартала комиссию за гарантирование, одновременно сообщая остаток кредитов. Сразу же после классификации определенного кредита как неблагоприятного, банк запрашивает у ОРМСП выплату государственной гарантии. Сообщение банка должно содержать регистрационный номер кредита в ОРМСП и задолженность по остатку кредита.

При получении запроса об оплате государственной гарантии Министерство финансов на основании подтверждения ОРМСП осуществляет на имя банка в течение 15 рабочих дней выплату государственной гарантии в размере 50% от остатка непогашенного кредита.

Одновременно с классификацией кредита как неблагоприятного банк, предоставивший кредит, инициирует процесс осуществления ипотечного права. Сумма нетто возмещения ипотечного жилья после вычета подтвержденных ОРМСП административных расходов, связанных с процедурами ликвидации, доводится до сведения ОРМСП в течение 10 рабочих дней с момента продажи ипотечного жилья. Банк также перечисляет Министерству финансов 50% от полученной суммы в течение 5 рабочих дней с момента письменного уведомления ОРМСП о продаже ипотечного жилья, но не более суммы, полученной вследствие активации государственной гарантии. За любое опоздание Министерство финансов взимает с банка процент, равный базисной ставке, установленной Национальным банком Молдовы.